Einsprache Nebenkostenabrechnung: Frist & Muster Schweiz

Abrechnungsperiode von

bis

Abrechnung erhalten am

Einsprachefrist laut Vertrag (Tage)

Akonto bezahlt (CHF, optional)

Gleiche Positionen in früheren Jahren (Anzahl)

Position laut Abrechnung	Ihr Anteil (CHF)	Im Mietvertrag selbst genannt?
Heizung und Warmwasser
Wasser / Abwasser
Kehricht / Abfall
Hauswartung
Treppenhausreinigung
Allgemeinstrom
Lift (Strom, Wartung)
Gartenpflege / Schneeräumung
TV / Kabelanschluss
Verwaltungshonorar
Reparaturen, Unterhalt, Ersatz (auch Heizung, Lift)		– (nie zulässig)
Gebäudeversicherung / Sachversicherungen		– (nie zulässig)
Liegenschaftssteuer		– (nie zulässig)
Rückstellungen, Erneuerungsfonds, Amortisation		– (nie zulässig)
«Diverses» / «Allgemeine Nebenkosten»		– (unklar)

Nur ausfüllen, was in Ihrer Abrechnung steht. Ihren Anteil finden Sie meist in der letzten Spalte.

Ergebnis erscheint hier. Ihre Angaben bleiben in Ihrem Browser.

Fristen

Was	Frist	Grundlage
Abrechnung durch die Vermieterschaft	mindestens einmal jährlich	Art. 4 Abs. 1 VMWG
Einsprache gegen die Abrechnung	gesetzlich keine; im Vertrag oft 30 Tage	Mietvertrag
Rückforderung trotz Zahlung	3 Jahre ab Kenntnis, max. 10 Jahre	Art. 67 Abs. 1 OR; BGer 4C.250/2006
Belegeinsicht	jederzeit auf Verlangen	Art. 257b Abs. 2 OR
Schlichtungsverfahren	kostenlos	Art. 113 Abs. 2 Bst. c ZPO

Bezahlte Nebenkosten gelten nicht als genehmigt. Auch wer die vertragliche Einsprachefrist verpasst hat, kann zu Unrecht bezahlte Positionen zurückfordern (BGer 4C.24/2002 E. 3).

Was in die Einsprache gehört

Abrechnungsperiode und Mietobjekt
jede bestrittene Position mit Betrag und Begründung (Art. 257a/257b OR, VMWG, Bundesgericht)
Antrag auf korrigierte Abrechnung und Rückzahlung
Gesuch um Belegeinsicht (Art. 257b Abs. 2 OR)
Zahlung des unbestrittenen Teils
Hinweis auf die kostenlose Schlichtungsbehörde

Schicken Sie die Einsprache eingeschrieben. Eine E-Mail ist möglich, aber schlechter beweisbar.

Muster (Auszug): Einsprache gegen die Nebenkostenabrechnung

Einschreiben
[Verwaltung, Adresse]

Einsprache gegen die Nebenkostenabrechnung [Periode] – Mietobjekt [Adresse]

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Ihre Nebenkostenabrechnung für die Periode [Periode] geprüft. Gegen die folgenden Positionen erhebe ich Einsprache:

1. Gebäudeversicherung: CHF [Betrag]
Versicherungsprämien für das Gebäude sind Eigentümerlasten. Sie hängen nicht mit dem Gebrauch der Mietsache zusammen und sind daher keine Nebenkosten (Art. 257a Abs. 1 und 257b Abs. 1 OR). […]

2. Reparaturen: CHF [Betrag]
Reparaturen, Unterhalt und Erneuerungen sind Sache der Vermieterschaft und mit dem Mietzins abgegolten (Art. 257b Abs. 1 OR; Art. 6 Bst. a VMWG). […]

Gleichzeitig ersuche ich um Einsicht in die Belege (Art. 257b Abs. 2 OR; Art. 8 Abs. 2 VMWG). […]

Das Einsprache-Paket erkennt die bestreitbaren Positionen automatisch, setzt Beträge und die passende Begründung mit Bundesgerichtsurteil ein, rechnet die Rückforderung für Vorjahre und erstellt das Gesuch um Belegeinsicht.

So funktioniert es

Gratis prüfen: Positionen und Beträge aus Ihrer Abrechnung eintragen. Der Rechner markiert unzulässige und nicht vereinbarte Kosten und zeigt Ihre Fristen.
Einsprache-Paket für CHF 9.90: begründete Einsprache mit Rückforderung (jede Position mit Gesetzesartikel und Bundesgerichtsurteil, inkl. Vorjahre) und ein Gesuch um Belegeinsicht. PDF auf Deutsch oder Französisch.
Danach: Lenkt die Verwaltung nicht ein, ist das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen kostenlos.

Einsprache-Paket erstellen (CHF 9.90)

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit für eine Einsprache gegen die Nebenkostenabrechnung?

Das Gesetz kennt keine Frist. Viele Mietverträge sehen 30 Tage vor. Auch danach können Sie zu Unrecht bezahlte Positionen zurückfordern: innert 3 Jahren ab Kenntnis, längstens 10 Jahre (Art. 67 OR).

Kann ich Nebenkosten nach dem Auszug zurückfordern?

Ja. Der Rückforderungsanspruch hängt nicht vom laufenden Mietverhältnis ab. Massgebend sind die 3 bzw. 10 Jahre nach Art. 67 OR.

Muss ich die Nachzahlung trotzdem bezahlen?

Den unbestrittenen Teil sollten Sie fristgerecht bezahlen. Den bestrittenen Teil können Sie zurückbehalten; stellt er sich aber als geschuldet heraus, riskieren Sie bei einem Zahlungsrückstand eine Kündigung (Art. 257d OR; BGE 140 III 591). Am sichersten: unter Vorbehalt bezahlen und zurückfordern.