Nebenkostenabrechnung zu spät: Ihre Rechte

Kommt die Abrechnung Monate oder Jahre zu spät, müssen Sie nicht alles hinnehmen. Prüfen Sie Verjährung und Positionen, bevor Sie nachzahlen.

✓ Gratis-Prüfung ohne Anmeldung · ✓ Einsprache-Paket einmalig CHF 9.90 inkl. MWST · ✓ Grundlage: OR, VMWG, Bundesgericht · ✓ Sichere Zahlung über Stripe · ✓ Ihre Angaben bleiben im Browser

Position laut AbrechnungIhr Anteil (CHF)Im Mietvertrag selbst genannt?
Heizung und Warmwasser
Wasser / Abwasser
Kehricht / Abfall
Hauswartung
Treppenhausreinigung
Allgemeinstrom
Lift (Strom, Wartung)
Gartenpflege / Schneeräumung
TV / Kabelanschluss
Verwaltungshonorar
Reparaturen, Unterhalt, Ersatz (auch Heizung, Lift)– (nie zulässig)
Gebäudeversicherung / Sachversicherungen– (nie zulässig)
Liegenschaftssteuer– (nie zulässig)
Rückstellungen, Erneuerungsfonds, Amortisation– (nie zulässig)
«Diverses» / «Allgemeine Nebenkosten»– (unklar)

Nur ausfüllen, was in Ihrer Abrechnung steht. Ihren Anteil finden Sie meist in der letzten Spalte.

Ergebnis erscheint hier. Ihre Angaben bleiben in Ihrem Browser.

Die Regeln bei verspäteter Abrechnung

  • Jährlich abrechnen: Wer Nebenkosten mit Akonto und Abrechnung erhebt, muss mindestens einmal pro Jahr abrechnen und die Abrechnung vorlegen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Viele Verträge nennen zusätzlich eine Frist, oft einige Monate nach Periodenende.
  • Keine automatische Verwirkung: Eine verspätete Abrechnung bleibt grundsätzlich gültig. Die Folgen der Säumnis trägt aber der Vermieter (z.B. LGVE 2016 I Nr. 12).
  • Verjährung nach 5 Jahren: Nachforderungen für Nebenkosten verjähren nach 5 Jahren (Art. 128 Ziff. 1 OR). Wer heute die Abrechnung für eine Periode erhält, die vor mehr als 5 Jahren endete, kann die Verjährung einwenden. Das müssen Sie ausdrücklich tun.
  • Guthaben zurück: Ergibt die Abrechnung, dass Sie zu viel Akonto bezahlt haben, haben Sie Anspruch auf das Guthaben, auch nach dem Auszug.
  • Prüfen lohnt sich doppelt: Späte Abrechnungen enthalten oft unzulässige Posten. Unser Gratis-Check zeigt sie in 2 Minuten.

Quellen: Art. 257a, 257b, 257d OR; Art. 4, 8 VMWG; Art. 128 OR; Kantonsgericht Luzern 1B 16 1 vom 26.8.2016 (LGVE 2016 I Nr. 12). Geprüft am 19.10.2026.

So funktioniert es

  1. Gratis prüfen: Positionen und Beträge aus Ihrer Abrechnung eintragen. Der Rechner markiert unzulässige und nicht vereinbarte Kosten und zeigt Ihre Fristen.
  2. Einsprache-Paket für CHF 9.90: begründete Einsprache mit Rückforderung (jede Position mit Gesetzesartikel und Bundesgerichtsurteil, inkl. Vorjahre) und ein Gesuch um Belegeinsicht. PDF auf Deutsch oder Französisch.
  3. Danach: Lenkt die Verwaltung nicht ein, ist das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen kostenlos.

Einsprache-Paket erstellen (CHF 9.90)

Häufige Fragen

Was passiert, wenn die Nebenkostenabrechnung zu spät kommt?

Der Vermieter muss mindestens einmal jährlich abrechnen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Eine Verspätung lässt seine Forderung nicht automatisch verfallen. Nachforderungen verjähren aber nach 5 Jahren; die Verjährung müssen Sie ausdrücklich einwenden.

Muss ich eine Nachzahlung sofort bezahlen?

Den unbestrittenen Teil ja. Bei Zweifeln zahlen Sie den bestrittenen Teil am sichersten unter Vorbehalt und fordern ihn zurück. Wer Nebenkosten einfach zurückbehält, riskiert eine Zahlungsverzugskündigung (Art. 257d OR).