Unzulässige Nebenkosten Schweiz: Liste

Abrechnungsperiode von

bis

Abrechnung erhalten am

Einsprachefrist laut Vertrag (Tage)

Akonto bezahlt (CHF, optional)

Gleiche Positionen in früheren Jahren (Anzahl)

Position laut Abrechnung	Ihr Anteil (CHF)	Im Mietvertrag selbst genannt?
Heizung und Warmwasser
Wasser / Abwasser
Kehricht / Abfall
Hauswartung
Treppenhausreinigung
Allgemeinstrom
Lift (Strom, Wartung)
Gartenpflege / Schneeräumung
TV / Kabelanschluss
Verwaltungshonorar
Reparaturen, Unterhalt, Ersatz (auch Heizung, Lift)		– (nie zulässig)
Gebäudeversicherung / Sachversicherungen		– (nie zulässig)
Liegenschaftssteuer		– (nie zulässig)
Rückstellungen, Erneuerungsfonds, Amortisation		– (nie zulässig)
«Diverses» / «Allgemeine Nebenkosten»		– (unklar)

Nur ausfüllen, was in Ihrer Abrechnung steht. Ihren Anteil finden Sie meist in der letzten Spalte.

Ergebnis erscheint hier. Ihre Angaben bleiben in Ihrem Browser.

Zulässig oder nicht? Die wichtigsten Positionen

Position	Als Nebenkosten verrechenbar?	Grundlage
Heizung, Warmwasser (Brennstoff, Strom für Brenner/Pumpen, Service, Kaminfeger, Ablesung)	ja, wenn im Mietvertrag genannt	Art. 257b OR, Art. 5 VMWG
Wasser, Abwasser, Kehricht, Allgemeinstrom, Hauswartung, Treppenhausreinigung, TV-Grundgebühr	ja, wenn im Mietvertrag einzeln genannt	Art. 257a Abs. 2 OR
Verwaltungshonorar für die Abrechnung	ja, wenn vereinbart, nach Aufwand oder üblichem Ansatz (rund 2–3 %)	Art. 4 Abs. 3 VMWG
Reparaturen, Unterhalt, Ersatz (auch Heizung, Lift, Waschmaschine)	nein	Art. 6 Bst. a VMWG
Amortisation, Verzinsung, Rückstellungen, Erneuerungsfonds	nein	Art. 6 Bst. b VMWG
Gebäudeversicherung, Liegenschaftssteuer, Hypothekarzins	nein (Eigentümerlasten)	Art. 257b Abs. 1 OR
Positionen, die nur in «Allgemeinen Bedingungen» stehen	nein	BGer 4C.24/2002, 4C.250/2006

Quellen: OR (SR 220), VMWG (SR 221.213.11), Bundesgericht 4C.24/2002 und 4C.250/2006, Merkblatt «Zulässige und unzulässige Nebenkosten» des Mieterinnen- und Mieterverbands (2026). Geprüft am 19.10.2026.

So funktioniert es

Gratis prüfen: Positionen und Beträge aus Ihrer Abrechnung eintragen. Der Rechner markiert unzulässige und nicht vereinbarte Kosten und zeigt Ihre Fristen.
Einsprache-Paket für CHF 9.90: begründete Einsprache mit Rückforderung (jede Position mit Gesetzesartikel und Bundesgerichtsurteil, inkl. Vorjahre) und ein Gesuch um Belegeinsicht. PDF auf Deutsch oder Französisch.
Danach: Lenkt die Verwaltung nicht ein, ist das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde für Mietsachen kostenlos.

Einsprache-Paket erstellen (CHF 9.90)

Häufige Fragen

Welche Nebenkosten darf der Vermieter verrechnen?

Nur Kosten, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen und im Mietvertrag einzeln und genau genannt sind (Art. 257a Abs. 2 OR). Was nicht im Vertrag steht, ist im Nettomietzins enthalten.

Wie hoch darf das Verwaltungshonorar sein?

Nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze (Art. 4 Abs. 3 VMWG). Üblich sind rund 2–3 % der Nebenkosten. Es muss im Vertrag vereinbart sein.